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我国房地产信托融资模式问题浅析

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第7卷第2期              广东工业大学学报(社会科学版)             Vol.7No.2

 2007年6月

        JournalofGuangdongUniversityofTechnology(SocialSciencesEdition)         Jun.2007

我国房地产信托融资模式问题浅析

易丹华

(广东岭南职业技术学院经济管理学院,广东广州,510663)

摘 要:长期以来我国房地产业一直面临自有资金严重紧缺的局面,房地产开发长期过度依赖银行信贷支持。2003

年6月央行出台了以加强商业银行对房地产信贷的控制为主要内容的政策性文件后,我国房地产信托市场步入快速发展时期。但我国房地产信托产品模式单一,无法从根本上实现合理融资、规避风险的目的。文章对我国房地产信托市场的现状进行分析,并就问题的解决提出了一些政策建议。

关键词:中国 房地产信托 融资模式 信托产品中图分类号:F293.30      文献标识码:A      文章编号:16712623X(2007)02200242目的。但该文件并

,,开发商的需求也大,。据统计,2004年上半年共发行房地产信托计划资金规模为20亿元,但在央行121号文件提高房地产信贷融资门槛后,仅2004年第四季度发行的房地产信托计划达到37个,资金规模达35亿

[4]元。与文件出台前的发行计划相比,不仅发行数量增加,资

  一、我国房地产信托市场现状

房地产业基于自身特性,属于资本密集型产业,融资市场来看、产信托、、、股权融资等多种渠道。

[1]

我国房地产开发企业由于缺少有效的资本运作经验与融资渠道,长期以来一直面临自有资金严重紧缺的局面,房地产开发资金长期过度依赖银行信贷支持。中国人民银行研究局发布的《中国房地产发展与金融支持》提供的数据显示,自1999年至2003年5年间,商业银行个人住房按揭贷款余额的增长幅度分别高达218160%、148172%、65177%、47171%、42146%,房地产开发贷款的增长幅度分别为

15184%、11181%、32196%、27178%、2917%。

[2]

金规模上升,而且房地产信托融资的地域也开始从局部向全国扩散,形成井喷局面。

  二、房地产信托产品的主要模式分析

尽管房地产信托产品自2003年第四季度后出现了快速增长,但仔细比较其产品融资模式,却会发现融资模式具有单一、风险集中的特点。

(一)信托贷款模式

所谓信托贷款模式,即房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划;信托公司接受房地产企业委托后,向资金委托人募集信托资金,并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业;房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保,到期依照信托合同

[5]

还本付息。这种信托产品从本质上看,是银行房贷方式的

此外,据2005年《第一次全国经济普查主要数据公报》显示,目前全国共有房地产开发经营法人单位519万个,其

中在沪深两市上市的房地产类企业共有75家,加上兼营房地产业务的也仅有200余家,占全国房地产企业总数的

0113%-0134%。2005年房地产上市企业的总发行8000万

股,筹资总额约为65000万元,不到全部房地产企业资金来源的015%。在债券市场上,由于房地产行业经济的特殊性,不可能成为国家债券资金的重点扶持对象,因而债券融资始终未能对房地产业形成有力的供给渠道。近两年来,房地产开发企业通过债券形式融资的资金数量日益下降,目前不到

[3]

全部资金的0105%。

从上述数据中看出,由于缺少其它融资渠道的支持,目前70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。银行信贷资金向房地产业的迅速集中以及房地产业对银行信贷资金的过度依赖,使得国内房地产市场及商业银行存在巨大的潜在金融风险,一旦资金链断裂,这些风险完全由银行承担。

有鉴于此,2003年6月央行下发了以紧缩“银根”为主

(一般称为要目标的《关于进一步加强房地产信贷的通知》

),121号文件以降低银行潜在信贷风险为主要“121号文件”

延续,只不过资金来源是信托公司募集的信托资金。以2006年3月20日深圳国际信托投资有限责任公司

推出的“深国投 万科朗润园集合资金信托计划”为例(见表1),可分析出其资金运作方式(如图1所示),其运作模式即为典型的信托贷款模式。

在房地产信托产品中,信托贷款模式的房地产信托产品所占比重最大。有数据显示,截止到2005年末,信托贷款模式的房地产信托产品有67个,占同期市场房地产信托总笔数的55137%。其贷款类资金规模为101122亿元,占同期市场贷款类资金总规模的64136%。进入2006年,1月份全国共发行房地产信托贷款产品4个,2月发行3个,分别占当月房地产信托产品的57114%、75%,再次显示了贷款模式的房

[6]地产信托产品在信托产品发行中的强势地位。

收稿日期:2007201205

作者简介:易丹华(19742),女,汉族,经济师,本科;主要研究方向:金融管理。24

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