谈论房屋承租人优先购买权
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谈论房屋承租人优先购买权
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谈论房屋承租人优先购买权
作者:神合广 金广军
在我国的多部法律中对房屋承租人的优先购买权进行了规定,1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第11条:"房屋所有人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,在同等条件下承租人有优先购买权。"1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)规定:"出卖人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条:"出卖人出卖租赁房屋的,应在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。"法律为何设置承租人的优先购买权,承租人能否实现优先购买权,怎样实现优先购买权,本文就以上问题进行探讨,以求教同仁。
一、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质
所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让出租房屋时,房屋承租人在同等条件下,依法享有优于其他人购买该出租房屋的权利。
我国现行《合同法》出于保护承租人的利益,第249条规定"租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。"此为理论上所称的"买卖不破租赁"。第230条规定:"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人有以同等条件优先购买的权利。"这两条规定实质上是授予承租人具有物权效力。还有《担保法》司法解释第65条规定:"抵押人将
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