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区域型购物中心的开发模式_以天津湾_嘉茂购物中心为例

房地产开发

ChinaRealEstate

区域型购物中心的开发模式

—以天津湾——·嘉茂购物中心为例

孟令卓天津财经大学

ShoppingMall作为零售业的高级业态模式,已有百余年的历史,其显著特征是:规模较大,由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体;功能齐全,集购物和其他商业服务,金融、文化功能于一体,进行全方位服务。国际购物中心协会对其分为了八类。其中,区域型购物中心的目标是消费群体在一定商圈范围内,根据商圈范围内的消费环境和特点为区域提供全龄层、全客层的家庭式服务。天津湾·嘉茂购物中心就属于这一类型的购物中心。

一、天津湾·嘉茂购物中心案例分析(一)项目概况

天津湾·嘉茂购物中心紧邻天津市河西区中环线,直接覆盖区域人口60余万人。作为天津第一个真正意义上的购物中心,总经营面积超过7万平方米,由地上一层至四层构成,业态涵盖百货购物、餐饮、娱乐、休闲健身等于一体,充分吸纳最新的时尚品牌,云集了易买得超市、星美国际影院等190余个商家。

该项目投资方凯德商用,是新加坡嘉德置地集团属下的零售业地产企业。凯德商用进入中国至今,发展迅速,正在运营和即将开业的项目总计58个,北京、上海、天津、重庆等大中型城市都有凯德商用旗下的购物中心。

(二)项目要素分析

1.项目选址分析

区域型购物中心的开发模式_以天津湾_嘉茂购物中心为例

购物中心选址一般应遵循四个原则,即未来中心原则、可持续原则、人性化原则及区位易达性原则。开发购物中心前期工作是针对市场营销的可行性、环境支持、土地承载力等指标进行评

估,选择最适合开发的地点以获取最佳的开发条

件。

天津湾·嘉茂购物中心所在区位的优势是吸引凯德商用开发天津首个项目的重要原因。早在2002年,天津市委市政府做出了海河大开发的决策;2007年7月,再次指出加快海河上游区域基础设施建设,推动两岸现代服务业设施建设。天津湾恰是海河开发改造第六节点,也是海河开发首批启动的重点项目。

2.选址用地分析

选址用地分析是对所选地块是否适合开发购物中心进行分析,以达到开发价值的最大化。除了应该考虑消费区域状况、购买力、购物方式形态、市场空间等因素,在此笔者主要分析用地的物理、经济状况,对寻找良好的建设用地提供依据。

(1)用地的物理状况

首先,地形要完整。比较规则的地形是长宽比例适当。若该地块不平整,会给购物中心的设计和施工带来一系列问题。其次,良好的视觉性和周边环境。最后,可进入性强。通过分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉口多、客流规模大是购物中心选址的最好位置。

(2)用地的经济状况

通过分析用地的可获得性(指开发商是否能够控制或获得土地的使用权),我们发现:如果用地的所有者不止一个,需要获得每一个所有者的认可;分析用地的合理价格或租金,决定该项目是否值得购买并获得投资收益;城市规划中已经按照功能将土地划分为居住、工业、商业,但在某

2010.1总第349期

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