买房应注意的十大问题
购房注意问题
1、消费者购买二手房不要忽略户口:买房必须问户口
一、不迁户口补偿金平分 律师的回答让吴先生的忧虑变为现实。一位律师告诉吴先生,如果将来有拆迁问题,而且是按照户籍人数来补偿的话,那么不管他愿不愿意,补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。
据法律专家介绍,二手房交易的一般流程是,买卖双方经过谈判同意成交以后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,产权过户是与房款支付同时进行的,而上户口则并不在这一过程之内。专家表示,买二手房并在此落户,需要在买方拥有了房产证后才能进行处理,而由于买房跟落户并不在一个系统之内,属于两个部门不同的职权范围,所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来,而且派出所也对交易并不知情,不会主动找上门来要求迁户口。因此,如果双方都不留意的话,户口问题自然不会解决,很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。
据了解,目前在我国,户口和房屋产权是分开管理。户口归公安机关管辖,产权纠纷才可以通过法院来处理。一位法官告诉记者,“户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。”也就是说,如果单纯以“迁移户口”起诉的话,法院是不会受理的。那么如果遇到原户主不愿迁走户口的情况怎么办?从目前情况看,只能由社区民警和居委会干部上门做思想工作,但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。
虽然无法强行要求上家迁走户口,但购房者也不是无计可施。法律专家建议,在签订二手房买卖合同时,可以在“附加条款”中注明户口问题。市民在购买二手房时,可以先查询房屋的户籍状况,房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可要求与卖方一起到派出所查阅。其次,最好让卖方出示户口本,并留存复印件。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。专家表示,在房子交易前,最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。在签订购房合同时应把握两点:一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
第一,注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前,买方一定要查看卖方的证件,主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证(若没有结婚,则要出示单身证明) 第二,注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础,只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时,才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时,出卖方可能本身还没有取得房产证,此时买方交易有很大的风险,有可能买房人长期无法取得房产证,也有可能根本无法取得房产证,那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。
第三,注意房屋的抵押状态。通常,出卖方在出售房屋时,房子本身还有部分银行贷款没有还清,即房屋处于抵押状态。从法律上来讲,出卖方没有还清银行贷款前,是不能出售房屋的,签署的合同系无效合同,除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款,银行办理解押手续后,双方再办理交易手续。这种交易,律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行,否则出卖方不办理解押,可能导致买房人面临合同无效的风险,最后可能房款也无法追回。
第四,注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去,承租人对这个房子享有优先购买权,所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明,否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时,即使承租人放弃了优先购买权,若是承租人的租赁期限尚未到期,承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。
第五,注意房屋的性质。在北京房子的性质有几种:商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同,在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。
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