投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。
房地产项目投资成本预算与财务分析
一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用,需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策,必须对项目的投资进行准确的估算。
投资估算篇:投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。
项目开发成本费用构成如下: 1. 土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括(1)土
地使用权出让金、征地费;(2)城市建设配套费;(3)拆迁安置补偿费。
(1) 土地使用权出让金:土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的
类似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到;也可以依据政府颁布的城市基准地价,根据项目所处的地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。
(2) 土地征用费:征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费,土地投资补偿
费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定,因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。
(3) 城市建设配套费:指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理
厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊的费用,有时该项费用还包括非营业性的配套设施,如居委会,派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊,统称配套设施建设费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。
(4) 拆迁安置补偿费:拆迁安置补偿费实际包括两部分费用,即拆迁安置费和
拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人,依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人,依据有关规定给予补偿所需的费用。
2. 前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、水文
地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量,参照有关计费标准估算。 3. 房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。
(1) 建安工程费:建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括
建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装修家具费。
(2) 附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、车棚及信报箱等
建设费用。
(3) 室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、
绿化、室外照明等的建设费用。
在可行性研究阶段,房屋开发费尤其是其中的建筑安装工程费的估算,可以工程量来计算。 4. 管理费——管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种
工程项目投资成本预算与财务分析_建筑/土木_工程科技_专业资料。工程项目投资...房产税、土地使用税、开办费摊销、 业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理...
以 下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费...2 项目第二期投资成本预算与财务分析大地块的投资分析拟作出2个方案设想分别为...
它是指投资分析人员在 房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与 费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价 ...
总之,房产项目投资成本的全过 程控制的优劣,是衡量一个房产企业的成功标志。 项目投资成本预算与财务分析一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用,需要投入大...
项目策划,投资、成本与费用估算, 收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价 指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡...
房地产开发项目投资财务分析成本构成内容是什么_财务管理_经管营销_专业资料。房...预算费 19、施工噪音管理费 20、专家评审费 六、预备费 1、热力补贴费 2、...
第五章房地产投资项目财务... 83页 免费 房地产开发项目财务评价—... 16页 1财富值 第七章房地产投资分析全套... 28页 免费 房地产项目投资成本预算与....
房地产投资项目财务分析_财务管理_经管营销_专业...二、步骤 分离固定成 本和可变成本 建立分析模型 ... 经营计划-预算管理流程最... 98页 免费...
房地产投资项目财务分析的应用 6.1房地产投资项目财务分析概述 6.1.1房地产...它是指投资分析人员在 房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与 费用估算,...
它是指投资分析人员在 房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与 费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价 ...
我要评论