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房地产项目投资成本预算与财务分析

投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。

房地产项目投资成本预算与财务分析

一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用,需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策,必须对项目的投资进行准确的估算。

投资估算篇:投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。

项目开发成本费用构成如下: 1. 土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括(1)土

地使用权出让金、征地费;(2)城市建设配套费;(3)拆迁安置补偿费。

(1) 土地使用权出让金:土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的

类似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到;也可以依据政府颁布的城市基准地价,根据项目所处的地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。

(2) 土地征用费:征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费,土地投资补偿

费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定,因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。

(3) 城市建设配套费:指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理

厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊的费用,有时该项费用还包括非营业性的配套设施,如居委会,派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊,统称配套设施建设费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。

(4) 拆迁安置补偿费:拆迁安置补偿费实际包括两部分费用,即拆迁安置费和

拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人,依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人,依据有关规定给予补偿所需的费用。

2. 前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、水文

地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量,参照有关计费标准估算。 3. 房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。

(1) 建安工程费:建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括

建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装修家具费。

(2) 附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、车棚及信报箱等

建设费用。

(3) 室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、

绿化、室外照明等的建设费用。

在可行性研究阶段,房屋开发费尤其是其中的建筑安装工程费的估算,可以工程量来计算。 4. 管理费——管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种

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