我国房地产价格影响因素的实证研究

2012年第1期下旬刊（总第469期）

时 代 金 融

Times Finance

NO.1，2012

（CumulativetyNO.469）

我国房地产价格影响因素的实证研究

郭永济 唐建民

（桂林理工大学，广西 桂林 461000）

【摘要】房地产业作为国民经济先导性、支柱性产业对国民经济发展起着举足轻重的作用。房地产价格不但关系到国家经济的健康稳定发展，而且与人们的利益切实相关。文中通过建立数学模型从供给、需求和宏观因素方面对我国房地产价格影响因素进行探究，希望能对我国房地产行业的健康发展起一定的帮助作用。

【关键词】房地产价格 模型回归 实证研究

一、变量选取及模型建立

笔者根据已有理论和实证研究结果从需求、供给和宏观因素来分析房地产价格的影响因素，构建出房价的理论模型。

（一）人口数量

中国庞大的人口基数推动了中国房地产业的快速发展。随着大量农民工进城，大学的扩招，这些因素导致城市人口不断增加，而人口的增加必将导致对住房需求的日益扩大，房地产的供给相对不足，因此导致房地产价格升高；由于人口数量增多而且比较集中，促进了当地其他产业的发展，从而也驱动房地产价格的上升。本部分用变量X1表示该指标。

（二）城市化率

自1995年城市化率突破30%后，2010年城市化率增长到50.32%，平均每年增加1.3个百分点，而1978～1990平均每年只有0.69个百分点。城市人口的增长给城市带来了很大的住宅压力，当年竣工面积难以满足新增城市人口的住宅需求，形成供不应求的状态，进而影响到房地产的价格并刺激房地产市场的投资。因此，城市化率在一定程度上也影响了房地产需求，进而影响房地产价格。本论文中用变量X2表示该指标。

（三）商品住宅销售情况

商品住宅的销售情况可通过商品住宅销售额指标反映。商品住宅的销售额反映人们对住房的需求情况，商品住宅的销售额越大，说明本期房地产需求量越大，人们在从众心理的作用下，会纷纷购置房地产。本论文中用X3表示衡量该指标的销售额。

（四）房地产企业本年经营总收入

房地产企业本年经营总收入会影响开发商当年或次年的总投入资金，继而影响当年或次年的供给量，因此，房地产企业本年经营总收入可作为影响房地产价格的指标之一，本论文中用变量X4表示该指标。

（五）通货膨胀率

通货膨胀的过程，会导致人们对于未来价格产生上涨预期，这一点会推动居民把银行里的存款换成实物（包括房产），因此通货膨胀也会影响房地产的价格，从而可将其作为影响房地产价格的指标。本论文中用X5表示该指标。

（六）货币（M1）供给量

我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量(M1)将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。

根据以上分析，房价理论模型可表示为：

y=a0+∑aiXi+εi （1）

i=1

6

其中y表示房价，Xi分别表示人口数量、城市化率、商品住宅销售额、房地产企业本年经营总收入、通货膨胀率、货币（M1）供给量。

二、我国房价的实证研究

（一）数据说明与数据处理

笔者选取1991-2010年年度数据位样本，研究我国房价相关的影响因素。数据来源为《中宏数据库》、《中国统计年鉴数据库》及《房地产金融年鉴》。

为了防止上述的多元回归是伪回归或虚假回归，首先我们对时间序列的平稳性进行检验，如果序列平稳则可以直接进行回归拟合，而对于非平稳的序列则还需要根据实际情况进行协整分析，并在此基础上建立相应的回归模型。

1.单位根检验

为了避免因为上述经济变量的非平稳性产生的伪回归，我们首先要采用单位根检验法来对数据的平稳性进行检验。一般来说

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