粤高法发[2001]41号)广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见

广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的

指导意见

（2001年10月30日 粤高法发［2001］41号）

《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）以维护市场交易安全，促进市场经济发展为目的，限制了无效合同的范围，扩大了可撤销合同的情形，增加了合同成 立但未生效、合同效力待定两种新的效力状态。而且，《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效。因此，法院在审理房地产开发经 营合同纠纷案件中，在认定合同效力问题上要充分注意立法的这一重要变化，增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认 定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事 人实现合同目的。

一、认定房地产开发经营合同效力的总的原则

1.《合同法》施行以后，人民法院认定房地产开发经营合同的效力，不得以地方性法规、行政规章（包括经济特区制定的法规）为依据，而应当以全国人大及其常 委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，只有违反了法律、行政法规强制性规定的合同，才确认为无效合同。

2.人民法院确认合同效力时，对《合同法》实施以前成立的合同，适用当时的法律、行政法规认定合同无效，而适用《合同法》可认定合同有效的，则适用《合同法》。

3.确认房地产开发经营合同的效力，应当注意《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）施行前、后的区别：1995年1月1日 《城市房地产管理法》施行前，认定合同效力可以在投资条件和法定手续两个方面从宽，即只要转让方具备“投入一定的开发建设资金”的投资条件，以及“在一审 诉讼期间”办理了房地产转让前的法定手续，可以认定合同有效；1995年1月1日《城市房地产管理法》施行后，认定合同效力应当在投资条件和法定手续两个 方面从严，即如果转让方不具备足额的投资条件，或者“在起诉前”尚未办理房地产转让前的法定手续，应当认定合同无效。

4.适用《合同法》第五十二条的规定，确认房地产开发经营合同无效，主要从以下两个方面进行审查确认：

（1）审查合同主体是否具有房地产开发经营资格。具备房地产开发经营资格的企业，必须是经工商行政管理部门核准登记，并持有房地产开发企业资质证书（含中 外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。当事人签订以房地产开发经营为内容的合同，双方均不具备房地产开发企业资质的，一般应当认定该开发经营合 同无效，但在起诉前当事人已依法取得房地产开发企业资质的，可以认定合同有效。

（2）审查合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。主要是审查合同标的物是否具备转让、交易条件。如果当事人开发经营的房地产属于《城市房地产管理 法》第三十七条规定的不得转让的房地产范围的，一般应当认定合同无效。但在起诉前上述禁止转让的原因已经消除的，可以认定合同有效。

5.依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、 登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规 定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移。

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