浅析加强房地产企业资金管理

资金管理

浅析加强房地产企业资金管理

[作者] 范勤

[摘要] 在房地产业的发展中，资金起着至关重要的作用，因此，管理好资金是房地产公司健康发展的关键。本文对融资管理、项目可行性研究和项目开发经营中的资金管理进行了探讨。

摘要：在房地产业的发展中，资金起着至关重要的作用，因此，管理好资金是房地产公司健康发展的关键。本文对融资管理、项目可行性研究和项目开发经营中的资金管理进行了探讨。

关键词：房地产公司 资金管理

房地产企业是资金使用密集型的企业，在房地产企业的财务活动中，资金始终是一项值得高度重视的、高流动资产，在目前房地产经历了2008年国家政策的紧缩和调控及金融风暴的袭击，房地产仍处于一个比较漫长的恢复期阶段，“现金为王”更体现出在企业资金管理的绝地重要地位。如何加强财务资金管理，提高资金管理营运效率，成为房地产企业生存及发展的重要课题。

一、加强房地产业融资管理

国内房地产企业开发项目资金来源主要来自企业自有资金、银行贷款、购房者定金、预付款及按揭贷款。目前我国房地产企业融资方面存在一些根本性的问题。

（一）融资渠道狭窄

企业融资根据是否经过金融中介分为直接融资（企业通过发行股票或债券直接融资）和间接融资（企业通过银行等金融中介获得资金）。由于我国法律制度的不健全和资本市场的不完善，发行股票、债券等融资方式对于大多数房地产企业来说都是可望而不可及的，房地产行业的融资主要来源于银行贷款，因此资产负债率很高，企业的风险主要由银行承担。在央行紧缩银根的政策下，融资渠道狭窄成了我国房地产业融资存在的一个“瓶颈”。

（二）银行贷款种类单一，条件严格

银行目前是中国地产金融的主流载体。但在国家金融政策下，目前各家商业银行对房地产企业基本仅发放开发项目贷款，并附带一系列严格的附加条件。比如，项目必须同时满足“四证”齐全，自有资金超过35%，开发资质在二级以上，资产负债率在70%以下，项目资金要进行封闭管理，按销售比较分期收回贷款等。这些条件无疑提高了房地产企业获得商业银行贷款的门槛，同时也加大了资金使用的难度。特别是一些业绩不佳企业或是一些中小房地产企业，很难达到要求，获得银行贷款。

如何改善目前融资状态，笔者认为仍需要从拓宽企业的融资渠道入手。在银行贷款之外，有条件的企业可考虑上市或发行债券，不过这个门槛较高。绩优大中型企业可以考虑房地产投资信托。房地产投资信托指信托机构通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益权证、股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产开发投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。不论何种方式，证券化是其主要特点。房地产投资信托的权证可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。长远来看，房地产投资信托是能为房地产企业提供长期稳定资金，拓宽了企业融资渠道，这种模式有户成为国内房地产企业的主要融资模式。对一般的企业还可以考虑联合其他企业共同开发，有几种模式可以考虑：

1、联系其他的房地产企业共同开发某个项目，共担风险，利润分成。2、联合集资建房或团

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