预期对住宅价格波动的影响机理

预期在房价变化中具有不可忽视的作用,基于存量与流量理论建立的预期对房价影响的定量分析模型研究表明,房地产市场中的非理性预期是引起近几年住宅价格持续上涨的主要原因之一。政府必须进一步利用金融政策和其他政策影响投资者、投机者对住宅市场的预期,引导住宅市场迈向正常的发展轨道。

预期对住宅价格波动的影响机理 任海英杨先鹏

【摘

要】期在房价变化中具有不可忽视的作用，于存量与流量理论建立的预期对房价影响的定量分析模型预基

研究表明，地产市场中的非理性预期是引起近几年住宅价格持续上涨的主要原因之一。政府必须进一步利用金融政房策和其他政策影响投资者、机者对住宅市场的预期，导住宅市场迈向正常的发展轨道。投引

【键词 l地产市场住房所有权成本关房

住宅价格预期

【中图分类号】2 3 【献标识码】【章编号】0 6 2 2 ((9 O~ O 1 0 F9. 3文 A文 10— O 5 2) )4 O 1— 4 ( )

【作者简介】海英，任博士，北京_业大学经济与管理学院副教授， T -主要研究方向为技术经济、生产系统的运作与管 理；先鹏，京工业大学硕士研究生，要研究方向为房地产投资 (京 10 2 )杨北主北 014。

一

、

问题的提出

房地产市场经历了连续几年的火爆，于由于政策因终

可见，期对房价变化起着不可估量的作用。预 住宅需求分为投资需求和自住需求【。通过引入住房】 J】 所有权成本，分析了预期对房价的作用机制，并基于存

素。开始陷入了观望状态，如上海、京、北深圳和广州等大 城市房屋的价格逐渐有所回落。从房价一轮一轮疯狂的上

量——流量理论建立了预期对房价之间影响的定量分析模型。同时，用该模型解释了过高的房价预期所引起的利需求者消费行为的变动，得现期市场中投资者和投机者使增多，现期市场的需求被放大，且高房价使自住需求者并的购房成本大于租房成本，而减少了自住需求者的需求从量.导致了现期市场中供给和需求内在结构的失衡。笔者希望通过本文的研究，能够为政府合理的引导市场预期， 引导投资者进行理性投资、小市场中的投机因素、减防止 房地产市场的剧烈波动起到参考作用。 二、论分析与模型的建立理 ( )论分析一理

涨，目前的房价下跌，到这一现象背后的推动因素，一直是住房经济学研究领域的一个核心问题【 S ie对资产价格 1 hl r】。 l

的形成过程提出一个一般性问题：了经济基本面。场除市 参与者的心理行为是否是资产价格波动的一个主要解释

因素嘲？这一问题引发了学者开始探索资产价格波动中预期因素的影响。Wo g以泰国地产泡沫为背景建立了一个 n动态模型。示了在经济过热、展国际资本大量流入的情况下，产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互地 作用所产生的“群效应”房价膨胀过程中的作用机制羊在[ 3 1 Mik ii k oEno等对芬兰首都赫尔辛基都市区的研究表明， 。

如果预期公寓市场不会带来损失，么消费者现期购买公那寓用于投资的目的更强。在研究预期对参与者行为的影

在研究预期对住宅价格的影响中，房经济学常常把住住房所有权成本作为影响居民对住房需求的本质变量【。 1 2 1

响是否引起现货市场的价格波动方面，i lyo人实 J Catn等 m证研究表明：在房地产市场上并没有形成较为明显和稳定的理性预期格局[I:ulr人也认为增大市场中投机者 56C t等 1, 1 e 的比例，使收益序列方差增大。住宅市场价格的波动将即性增强。这也间接地说明了非理性预期将导致房地产市场

从资本成本的角度考虑，民在进行购房决策时，综合居会考虑未来房价增长带来的收益、有房屋期间所带来的租拥金收入、按揭贷款所要支付的成本以及首付款的机会成 本 .而得到其拥有住房的年资本成本 .住房所有权成从即本，表达式为：其 n

,^D

、

的不健康发展。国内很多文章也从不同的角度证实，预期是房价涨跌的主要推动力[ 8 1具体的模型构造方面，。在袁志刚等构造了一个房地产市场的局部均衡模型。该模型在理论上为行为人预期、银行信贷以及政府政策在房地产价格泡沫形成中的重要作用提供了一个简明、统一的分析框架唧周京奎构建了适合中国的房地产投机理论模型，过实通 。

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式f), 1中 u为购买单位价格住房的年资本成本，为按 r

揭利率，为首付款的机会成本， r t通常用

无风险利率(如政府发行的国库券的利率)衡量，为房地产税税率，来 t D R为全年 住房的租金 .为住房的市价， P表示两个相邻时点房价 P A 一

证分析，为投机行为是推动房价上涨的一个重要因素。认

的变化， (PP为对未来房价增长的预期。见，房作为 EA,'可住种资本性商品，所有权成本中融合了居民对未来房价其

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