由一组墙体广告引发的排除妨碍纠纷(冯其江 毕 玉)

房地产建筑法判解研究

由一组墙体广告引发的排除妨碍纠纷

冯其江 毕 玉 安徽省芜湖市中级人民法院

上传时间:2007-5-30

[引言]

当今社会的广告真是五花八门。门前屋后的牛皮癣小广告已让人们深恶痛绝，报刊中不知哪里夹送的非法印刷品广告亦正在被整顿与规范。本案也是一件因广告而引起的官司，不过本案的广告可谓是巨大广告，是一起惊人的做在楼房墙体上的巨型广告。承租户将单位字牌做在所承租的楼房墙体上，没曾想被出租房主告上了法庭。

本案原告B厂，被告KK药业公司，案由：房屋租赁合同及排除妨碍纠纷。

[案情]

2003年7月30日，B厂与KK药业公司签订了一份为期三年的仓库租赁合同，约定KK药业公司承租B厂一幢仓库并用于堆放药品。该仓库所在的楼房共有五层，但仅承租该楼房底层库房1400平方米。该租赁合同还特别约定，库区管理由B厂负责，库内管理由KK药业公司负责，未经同意不得改变库房主体建筑结构。

KK药业公司在承租该库房不久，发现没有标识不便于提货人识别，另也想扩大一下自己的名声，遂将底层仓库东侧墙中部原有的一扇窗户（宽2.40米、高2.45米）改建为一扇玻璃门（宽5.80米、高3米），并在该玻璃门上方0.15米处的外墙体上横贴一条载有“KK药业批发中心”的字牌（高1.5米、宽1.2米、总长计24米）。此外，KK药业公司还在该大楼东侧第2层—5层外墙体上用铁皮制作成四个大字“KK药业”（每字长1.5米、宽1.2米），又在该大楼楼顶，竖立起“KK药业”四个霓虹灯巨大字体牌（每字长5米、高5米）。这样，十几里外就能看见此霓虹灯及“KK药业”四个巨大字体牌。

至此，KK药业公司的广告算是做到位了，然房主不乐意了。B厂认为，KK药业公司未经同意破墙开门并在仓库墙体上做广告，企图将仓库改变为营业用途，违反了合同约定，也损害了原告对仓库物权的完整性。遂诉至当地法院，要求判令被告：立即停止侵害，对被其破坏的仓库墙体恢复原状，拆除霓虹灯及所有广告字牌。

[裁判要点]

一审法院认为：原、被告签订的仓库租赁合同合法有效，被告将所承租仓库的部分墙体拆除改建为玻璃门，未经出租人同意，构成违约。双方所签合同中的租赁物仅为底层仓库建筑，被告擅自在其承租范围以外的建筑物上架设三处广告字牌，侵害了原告的财产所有权。遂依照我国合同法、民法通则等规定判决：被告KK药业公司将仓库底层东侧所改建的玻璃门恢复原状，将架设在仓库东侧外墙体上的“KK药业批发中心”、“KK药业”以及仓库楼顶上的“KK药业”字牌和字体予以拆除；驳回原告其他诉讼请求。

一审宣判后，KK药业不服上诉称，自己作为承租人为满足经营活动的基本需要在不改变库房主体建筑结构的情况下对租赁房屋作简单的装修根本构不成违约。作为一家生产药品的企业在承租的房屋上树立企业标识牌，这既是上诉人经营的需要，也完全符合租赁合同之目的。自己对该楼房共用部分的使用是善意和合理的，请求依法改判。

二审法院认为：KK药业在将承租的底层库房东侧窗户改建为玻璃门之前，委托原设计

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